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物流园区如何做好规划和运营管理

  规划和运营


  物流园区规划是一个全面、系统的流程,可分为可行性分析、园区选址、内部功能结构设计与布局三个部分。


  园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节,好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素,好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区,要规划园区的定位,如:区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区、综合型物流园区等。


  园区选址有几项原则:第一,经济合理性的原则。需要从以下几个方面需要考虑:(1)物流现状分析和预测情况;(2)园区区位情况;(3)园区交通条件;(4)园区产业及消费支撑条件;(5)基础设施情况。第二,整体规划和适度超前的原则。第三,当地经济结构合理性的原则。


  在具体的运营管理中,普洛斯提出了“双C法则”。第一,资金。第二,客户。


  普洛斯一直保持90%的出租率,有四点原因:首先,普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程,通过这个评估流程,客户需求的分析,很明确要建设什么样的园区,在哪里投资建园区。


  第二,有效的客户管理系统。有了客户,就需要把客户很好管理起来。普洛斯有一整套CRM的系统,对客户全程跟踪,这样能够更好地满足客户未来的扩张。


  第三,全面的激励和营销。物流园区很重要的指标是出租率,无论是普洛斯前线的物业经理,还是办公室的文职人员,有时间都会去推销普洛斯。


  第四,注重客户满意率。中国物流园区还处于比较初级的阶段,有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨,希望通过这样的提升和探讨,不断满足客户日益增长的多样化需求。


  两个案例


  (一)电子商务物流园运营和规划特色——以唯品会普洛斯物流园为例


  电子商务物流园的运作特点:一是注重“最后一公里”;二是大量的分拣配送作业,系统对园区电力系统,屋面系统有特殊需求;三是车辆众多,园区车辆及秩序需要管理,人员密集,需要对园区功能定位的设计辅助配套需求;四是电商有很多促销,有很多季节性的高峰,对物流园区的保障能力提出了挑战。


  普洛斯针对电商运作特色采取了相应的措施:第一,电商对满足“最后一公里”有要求,普洛斯帮助电商确定哪些位置是物流园区中最佳的位置,是否能满足最快的把商品交付到使用者及客户手里;第二,普洛斯做一些精确的计算,包括扩大电力的供应和屋面的承载,同时为一些地方配备备用的发电机组,保障园区电力;第三,采取人车分流设置和车辆管理系统来保障整个园区的车辆安全;第四,普洛斯会根据园区的特点,增加配套设施,比如食堂、宿舍、停车棚等,包括园区需要的公共休闲设施,把普洛斯园区建成一个“小社会”,来满足园区内物流人的需求。第五,为了应对季节性高峰需求,普洛斯基本上都会提前一个月,跟客户进行沟通,满足在高峰期季节性运作需求。


  从2009年到2013年,普洛斯电子商务企业的比例从3%到22%,抓住了整个电子商务强劲的增长机遇,和国内很多电商企业展开合作,快速推进全国性网络布局。唯品会就是与普洛斯合作的众多电子商务企业之一。唯品会与普洛斯在中国展开了全国范围的合作,唯品会目前在中国共有四个配送中心,其中有两个选择了普洛斯物流园,普洛斯淀山湖物流园是其中之一。


  唯品会是做奢侈品电子商务的企业,普洛斯的唯品会华东物流配送中心基地位于昆山市南部,淀山湖北部。土地现状平整,无任何建筑物,周边供电、供水等配套齐全,辐射整个华东区,因为离上海很近,距离最近的高速公路也只有4公里,A30只有7.5公里,所以它是最佳的可以做结点性的物流园区,总的建筑面积是13万平米,是普洛斯为唯品会专门定制的园区。


  普洛斯仓库设计很独特,一般物流园区的仓库,都是独栋设计。对于电子商务的企业,很希望把多库连起来形成一个巨型的仓库来提高效率。普洛斯借鉴了天津亚马逊及昆山花桥亚马逊的成功经验,通过多库结合,形成“巨型仓库”。在仓库北侧设置了收货区,在南侧设置了发货区,收发货区每个柱跨都设置了货物升降平台以及提升门,仓库之间则通过叉车来流通,形成快进快出的周转模式,提高了周转效率,解决了单栋仓库无法达到的灵活性。


  (二)普洛斯苏州物流园


  普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目,是跟苏州工业园区合资的项目,占地50多万平方米,服务55家国内外知名的客户,是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置,位于沪宁高速公路出口处,不仅服务于整个园区工业,也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中,而且形成了整个园区产业链上下游的整合。普洛斯正在做O2O的创新,以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点,作为打造产品的“服务中心”,初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展,并引入外部服务资源,形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力;服务中心——基于微信的信息平台,可为各类用户提供便捷的工具(如服务申请、协作执行、评估),亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中,来更好地为园区内的客户服务。


  (本文根据2014全国物流园区工作年会上的企业发言整理,文章有编改)


  普洛斯是新加坡上市、全球领先的物流基础设施服务商和提供商,在全球的总资产为190亿美元,拥有2690万平米物流园区。2014年2月,普洛斯成功引入了25亿美元投资,业务网络主要围绕中国、日本、巴西三个国家,在中国主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区,总建筑面积达到了1940万平米,已经建成园区的面积达到了960万平方米。


  普洛斯的业态主要有四种:一是通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台,带动周围相关产业的积聚和能级的提升;二是通过多模式的供应链服务的集成,以物流为纽带带动多行业联动发展,从而提升园区周边和整个产业区的物流效率;三是通过物流园区的信息化建设,联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息,形成物联网和云物流为支撑的信息平台。四是建立物流金融平台,为客户提供融资租赁服务。


  普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设,形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类,第一种是股权合作模式。第二种是资产管理模式。第三种是股权合作加资产管理的模式,既可以参股,也可以合资建设。第四种是服务商的战略联盟。普洛斯搭建整合的平台,欢迎第三方物流平台、设施设备企业能够跟普洛斯联合,形成战略联盟,共享客户的资源,更好地服务整个物流业的客户。(普洛斯 (中国)有限公司副总裁 徐佳梅)

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